Mikä on RS-sopimus?
RS-sopimuksella pyritään turvaamaan ostajan oikeudet, kun asunto ostetaan rakennusvaiheessa. Käytännössä se on perustajaosakkaan (usein rakennusliikkeen), asunto-osakeyhtiön sekä RS-pankin (tai aluehallintoviraston) sopimus asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostettavaksi tarjoamisesta, turva-asiakirjojen säilyttämisestä ja osakkeenostajien suojaamisesta asuntokauppalain ja turva-asiakirjoista asuntokaupoissa annetun asetuksen (835/2005) sekä RS-sopimuksen mukaisesti.
Turva-asiakirjat ovat osa rakentamisvaiheen suojajärjestelmää
Rakentamisvaiheen suojajärjestelmän keskeinen osa on turva-asiakirjat mukaan lukien vakuudet, asuntokaupan tekemiseen liittyvät säännökset sekä kaupanteon jälkeen suoritettavat toimenpiteet. Asuntokauppa-asetuksessa säädetään vaadittavista turva-asiakirjoista. Perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että turva-asiakirjat säilytetään asuntokauppalaissa tarkoitetulla tavalla. Käytännössä tämä tarkoittaa perustajaosakkaan tekemää RS-sopimusta asuntoyhtiölle luottoa antavan luottolaitoksen kanssa. Jos luottoa ei ole, sopimus tehdään sen aluehallintoviraston kanssa, jonka alueella rakennettavat rakennukset sijaitsevat.
Mikä on uudiskohteen ostajalle merkittävin asiakirja?
Turva-asiakirjoista taloussuunnitelma on uuden kodin ostajalle yksi merkittävimmistä asiakirjoista, sillä sen avulla on mahdollista arvioida odotettavissa olevat asumiskustannukset. Taloussuunnitelmaa saa muuttaa vain osakkeenomistajien suostumuksella (pois lukien muutamissa asuntokauppalaissa tarkoitetuissa tapauksissa sekä kauppasopimukseen otetulla maininnalla tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan kustannuksista).
Vakuudet suojaavat ostajaa
Vakuusjärjestelmä on rakennettu niin, että edellisen vakuuden päättyessä tilalle tulee uusi vakuus.
Vakuusjärjestelmä on jaettu seuraavasti:
- Rakentamisvaiheen vakuudet
- Rakentamisvaiheen jälkeiset vakuudet
- Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta vaadittavat vakuudet
Turva-asiakirjojen säilyttäjän on ennen RS-sopimuksen tekemistä varmistettava, että vakuudet ovat lain mukaisia. Asuntokauppalain esitöiden mukaan (HE 14/1994) vakuutena voidaan hyväksyä vain pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva vakuutus. Perustajaosakas toimittaa vakuusasiakirjat turva-asiakirjojen säilyttäjälle.
Vakuuden suuruus ja voimassaoloaika
Rakentamisvaiheen vakuuden tulee olla voimassa sekä rakentamisen että perustajaosakkaan ja ostajien välisten asunnon kauppasopimusten täyttämisen turvaamiseksi. Rakentamisvaiheen vakuuden tulee vastata määrältään vähintään 10 % myytyjen asuntojen kauppahintojen summasta.
Rakentamisvaiheen vakuus voi päättyä aikaisintaan kolmen kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvonta on näyttänyt vihreää valoa rakennuksen käyttöönotolle. Rakentamisvaiheen vakuuden päättäminen ja vaihtaminen rakentamisajan jälkeiseen vakuuteen vaatii kirjallisen suostumuksen yhtiön osakkailta ja yhtiön hallinnonluovutuskokouksessa valitulta hallitukselta. Rakennusten käyttöönotto voi tapahtua myös eriaikaisesti, jolloin aiemmin mainittu kolmen kuukauden aika alkaa kulua jokaisen osalta eri aikaan.
Kun rakentamisvaiheen vakuus päättyy, tilalle asetetaan rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Se on määrältään vähintään 2 % myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus turvaa asunnon kauppasopimusten täyttämistä rakentamisvaiheen aikaisen vakuuden tavoin. Kyseinen vakuus on voimassa vähintään 15 kuukautta siitä, kun rakennus on saanut käyttöluvan tai kun se vapautetaan. Vakuutta ei tarvitse asettaa, jos on kulunut yli 15 kuukautta rakennuksen käyttöönoton hyväksynnästä.
Vakuuksien vapautuminen
Vakuus on vapautettava, kun
- perustajaosakas on täyttänyt sopimusten mukaiset velvollisuutensa tai
- vakuus voi myös vapautua automaattisesti 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastusten pitämisestä, mikäli yhtiölle on valittu uusi hallitus hallinnonluovutuskokouksessa
Vakuus ei vapaudu, mikäli
- yhtiö tai osakkeenomistaja on vastustanut vakuuden vapauttamista tekemällä hakemuksen kuluttajariitalautakunnalle tai tuomioistuimelle, ja ilmoittanut siitä turva-asiakirjojen säilyttäjälle, vakuuden antajalle sekä perustajaosakkaalle
Mikäli yhtiö tai osakkeenomistaja aiheettomasti tai vastoin kuluttajariitalautakunnan suositusta kieltäytyy antamasta suostumusta vakuuden vapauttamiseen, osakas tai yhtiö voidaan velvoittaa korvaamaan perustajaosakkaalle aiheutunut vahinko.
Turva-asiakirjadokumentaatioon kuuluu myös perustajaosakkaan asettama vakuus siltä varalta, ettei hän kykene taloudellisen suorituskyvyttömyytensä vuoksi huolehtimaan mahdollisista rakennusvirheiden korjaamisvelvoitteista, jotka häneen kohdistuvat asuntokauppalain, kauppasopimusten tai rakentamista koskevien sopimusten perusteella. Voimassa olevan säännöstön mukaan vakuus voi olla vakuutus, pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä takaus. Vakuus tulee asettaa ennen kuin asunto-osakkeita tarjotaan ostettavaksi. Suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa 10 vuotta siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi.
Turva-asiakirjojen luovuttaminen
Kun rakentamisvaihe päättyy, turva-asiakirjat luovutetaan asuntoyhtiölle, sillä ne ovat yhtiön omaisuutta. Turva-asiakirjojen säilyttäjä luovuttaa asiakirjat asuntoyhtiön isännöitsijälle tai hallitukselle.
Lähteet:
asuntokauppalaki (23.9.1994/834)
Hallituksen esitys HE 14/1994
Tapio Nevala, Asuntokauppalaki 2016.
Kilpailu- ja kuluttajaviraston internet-sivut, viitattu 30.12.2021
https://osakehuoneistorekisteri.fi