RS-kohde – mikä se on?
Tässä blogitekstissä RS-kohde tarkoittaa asunto-osakeyhtiön uudisrakentamishanketta, jonka asuntoja voidaan tarjota ostettavaksi jo rakennusaikana, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset ja asuinhuoneistot käyttöönotettavaksi (vrt. kohteet, jotka myydään vasta, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt ne käyttöönotettavaksi). Tässä ei myöskään käsitellä esimerkiksi uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista eikä lisärakentamista.
RS tulee sanoista rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema. Järjestelmä kehitettiin alun perin 1970-luvulla suojaamaan rakentamisvaiheessa olevan asuntokohteen osakkeenostajaa. 1990-luvulla järjestelmä siirrettiin lähes sellaisenaan asuntokauppalain (843/1994) 2 lukuun. Tämän luvun säännöksiä kutsutaan usein edelleen RS-säännöksiksi pohjautuen alkuperäiseen pankkien noudattamaan sopimuspohjaiseen RS-järjestelmään.
Uudiskohteen vaiheet RS-järjestelmässä
Uudiskohteen valmistumiseen liittyy muutama lainsäädännössä määritelty vaihe, jotka ovat tärkeitä turva-asiakirjojen asettamisen ja vakuuksien voimassa olon kannalta.
- Rakentamisvaihe. Rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää uuden rakennuksen valmistumista. Mikäli asuntoja tarjotaan kuluttajalle ostettavaksi tässä vaiheessa, sovelletaan Asuntokauppalain 2 luvun säännöksiä.
- Ostettavaksi tarjoaminen tarkoittaa uudisasunnon kaupassa asunto-osakeyhtiön osakkeiden tarjoamista kuluttajalle sellaisilla ehdoilla, ettei kuluttaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Uudiskohteen ennakkomarkkinointi ei ole ostettavaksi tarjoamista, vaikka kuluttaja varaisikin asunnon ja maksaisi siitä varausmaksun, jos kuluttajalla on mahdollisuus vapaasti peruuttaa varaus ja saada maksamansa varausmaksu takaisin. Rakentamisvaihe alkaa siis viimeistään silloin, kun ostettavaksi tarjoaminen alkaa. Ostettavaksi tarjoaminen voi alkaa vasta, kun perustajaosakas on toimittanut turva-asiakirjat niiden säilyttäjälle ja tehnyt turva-asiakirjojen säilyttäjän kanssa sopimuksen, eli RS-sopimuksen.
- Rakentamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt asunto-osakeyhtiön rakennukset kokonaisuudessaan käyttöönotettavaksi ja yhtiölle on valittu uusi hallitus hallinnonluovutuskokouksessa, eli valmistumisen jälkeen järjestettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.
Kaupan tekeminen rakentamisvaiheessa
Kun ostaja on löytänyt unelmiensa kodin ja tehnyt ostopäätöksen, RS-kohteen asunnosta tehdään kauppakirja asuntokauppalain mukaisesti. Uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäisen kerran. Asuntokauppalaissa on tiettyjä muotovaatimuksia, kun perustajaosakas myy asunnon rakentamisvaiheen aikana. Kauppa on aina tehtävä kirjallisesti ja sen tulee sisältää asuntokauppalain 2 luvun 11a§:n edellyttämät asiat.
Kaupanteon jälkeen
Kaupanteon jälkeen perustajaosakas antaa tehdyn kauppakirjan viipymättä tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle. Kun vähintään 25% yhtiön asuinhuoneistosta on tehty kaupat, perustajaosakkaan velvollisuutena on kutsua koolle osakkeenostajien kokous. Turva-asiakirjojen säilyttäjän velvollisuutena on seurata, että kokous tulee pidetyksi.
Uudiskohteen ostoprosessista voit lukea täältä.
RS-järjestelmä ostajan kannalta: mitä sinun tulee tietää
Vaikka RS-järjestelmä on luotu rakentamisvaiheessa olevan asunnon ostajan suojaksi, se ei kuitenkaan ole täysin kaiken kattava. Tästä syystä ostajan on syytä tuntea RS-järjestelmä ja siihen liittyviä riskejä. Ennen kaupantekoa ostajan kannattaa erityisen huolellisesti tutustua kohteen tietoihin ja suunnitelmiin ja yleisesti alueen suunnitelmiin.
Turva-asiakirjoista erityistä huomiota kannattaa kiinnittää kohteen tontin omistus- tai vuokrasuhteeseen, taloussuunnitelmaan ja rakennussuunnitelmiin. Lisäksi kohteen perustajaosakkaan ja/tai rakennuttajan taustoihin kannattaa tutustua esimerkiksi sen kokemuksen ja aiempien referenssien kautta. Rakentamisen aikana ostajan kannattaa olla tietoinen rakentamisen etenemisestä yleisellä tasolla, sillä kauppahintaerien tulee erääntyä todellisen valmiusasteen mukaisesti.
Riskien hallinnasta
Osakkeenostajien kannattaa osallistua osakkeenostajien kokoukseen, jossa heillä on mahdollisuus valita hankkeelle rakennustyön tarkkailija. Koska rakennustyön tarkkailija on osakkeenostajien valitsema ja raportoi rakennustyön etenemistä osakkaille, osakkaiden tulee pyytää tarjoukset valitsemiltaan toimijoilta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että tarjouksia kannattaa pyytää jo ennen osakkeenostajien kokousta, jossa päätös tarkkailijan valinnasta tehdään. Rakennustyön tarkkailijaksi ei voi ryhtyä kuka tahansa, vaan hänellä on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys, eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa perustajaosakkaaseen eikä rakennustyön suorittajaan. Käytännössä rakennustyön tarkkailijalla on oltava rakennusalan koulutus.
Osakkeenostajilla on kokouksessa mahdollisuus valita myös tilintarkastaja, joka toimii erillään asuntoyhtiön mahdollisesta varsinaisesta tilintarkastajasta. Osakkeenostajien kokouksessa valitun tilintarkastajan toimikausi kestää sen tilikauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy.
Kiinnostuitko aiheesta? Kerromme turva-asiakirjoista, RS-vakuuksista ja -sopimuksesta lisää seuraavassa blogikirjoituksessa.
Voit myös tutustua ostajan oppaaseen, jossa avaamme uudiskohteen ostoprosessia ostajan näkökulmasta.
Lähteet:
asuntokauppalaki (23.9.1994/834)
Hallituksen esitys HE 14/1994
Tapio Nevala, Asuntokauppalaki 2016.
Kilpailu- ja kuluttajaviraston internet-sivut, viitattu 30.12.2021